Previsão de Queda no Mercado Imobiliário de Dubai

Mercado Imobiliário dos Emirados: Queda de Preços até 2028

O mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos – particularmente na cidade de Dubai – experimentou um crescimento incrível nos últimos cinco anos. Os preços das moradias atingiram recordes históricos, e o número de transações de vendas atingiu níveis sem precedentes. No entanto, uma nova fase pode estar por vir, destacada pela desaceleração gradual do mercado e uma queda moderada nos preços, conforme projetado pela mais recente análise da agência internacional de classificação de crédito Moody's.

Mais Unidades Habitacionais, Crescimento Lento dos Preços

De acordo com a previsão da Moody's, uma pequena queda nos preços é esperada no mercado imobiliário dos Emirados ao longo dos próximos 12-18 meses, particularmente no mercado de apartamentos de Dubai. A causa subjacente não é a recessão econômica, mas sim o oposto: um crescimento populacional dinâmico levando a uma expansão da oferta. Entre 2026 e 2028, cerca de 180.000 novas unidades habitacionais serão introduzidas no mercado de Dubai – em média, cerca de 60.000 unidades por ano, o dobro da média anual de 30.000-40.000 unidades em anos anteriores.

Embora a maioria dessas novas casas deva ser absorvida pela população crescente e pela mudança para lares menores, um excesso de oferta ainda pode se desenvolver para estúdios de mercado médio e apartamentos de um quarto. Isso pode moderar o ritmo dos aumentos de preços e até levar a quedas de preços em alguns segmentos.

Desenvolvedores Podem se Tornar Mais Cautelosos

Devido ao excesso de oferta previsto e à consequente pressão, espera-se que os desenvolvedores desistam de lançar novos projetos no próximo período. A Moody's prevê uma diminuição nos volumes de vendas novas, e essa tendência pode persistir por anos. Desenvolvedores com fundações financeiras sólidas e classificações de crédito são esperados para permanecer estáveis, graças a receitas significativas de pré-venda e planos de pagamento pré-agendados que proporcionam segurança adequada.

Atenção Pode se Voltar para Diversificação

Grandes desenvolvedores que geraram fluxos de caixa substanciais nos últimos anos enfrentam agora o desafio de que oportunidades de reinvestimento doméstico não conseguem absorver totalmente seu capital disponível. Consequentemente, mais atores estão começando a mostrar interesse em diversificação geográfica, particularmente em países mais desenvolvidos que lutam com problemas de oferta imobiliária.

Um exemplo disso é um grande desenvolvedor dos Emirados que já entrou no mercado australiano abrindo um escritório em Sydney, onde vários projetos estão planejados em Nova Gales do Sul. O objetivo é exportar a expertise em desenvolvimento imobiliário e modelos financeiros semelhantes aos de Dubai para mercados onde soluções urgentes são necessárias para problemas habitacionais.

Financiamento e Riscos

Desde 2023, desenvolvedores imobiliários dos Emirados emitiram títulos islâmicos (sukuk), títulos tradicionais e instrumentos híbridos totalizando quase US$ 12 bilhões. Além disso, financiamento significativo vem de parcelas pagas por clientes em projetos off-plan, desenvolvimentos conjuntos com proprietários de terras e capital fornecido por investidores externos.

Jogadores maiores mantêm liquidez estável e podem suportar desacelerações de mercado. No entanto, desenvolvedores menores enfrentam riscos aumentados de financiamento e execução, particularmente se não tiverem estratégias de vendas de longo prazo ou um portfólio de projetos fortalecido.

O Que Esperar a Longo Prazo?

Embora uma correção moderada nos preços dos imóveis em Dubai possa ocorrer a curto prazo – dentro de 12-18 meses – as perspectivas a longo prazo permanecem positivas. O crescimento demográfico, a atividade econômica sustentada e a chegada de expatriados altamente qualificados continuam a tornar os Emirados, particularmente Dubai, um destino atraente para investimentos e residências.

No entanto, os desenvolvedores devem se adaptar às novas realidades do mercado: produtos mais diferenciados, segmentação precisa e lançamentos de projetos mais conservadores serão necessários. Além disso, vendas digitais, a integração de fatores de sustentabilidade e a presença em mercados internacionais ganharão importância crescente.

Reflexões Finais

De acordo com as previsões da Moody's, o próximo ano e meio será um período de consolidação e replanejamento para o mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos. Após os rápidos aumentos de preços dos últimos anos, uma fase mais estável e previsível é antecipada, o que poderia fortalecer ainda mais a credibilidade e previsibilidade dos investidores na região a longo prazo – especialmente se os desenvolvedores gerirem sabiamente as vantagens financeiras e de mercado disponíveis.