Comportamento do Consumidor Redefine o Mercado dos EAU

Comportamento do Consumidor Redefine Mercados de Imóveis, Varejo e Logística nos Emirados Árabes Unidos

Os Emirados Árabes Unidos (EAU) entraram em um novo ciclo econômico, impulsionado não apenas por volumes de investimento ou crescimento populacional, mas por um fator muito mais sutil e poderoso: o comportamento do consumidor. As escolhas das pessoas — sobre o que comprar, onde comprar, que tecnologias usar, o que comer e como buscar conveniência — estão transformando cada vez mais a estrutura econômica e imobiliária dos EAU.

Esta nova era não se trata apenas da expansão do mercado imobiliário, mas também de sua reestruturação. De propriedades residenciais a unidades de varejo e armazéns, cada segmento está se adaptando a novas demandas. As dinâmicas de mercado não se baseiam em tendências passadas, mas nas escolhas específicas das pessoas que vivem e compram hoje.

Mercado Consumidor de Dupla Velocidade

De acordo com o último relatório da NielsenIQ, formou-se um mercado consumidor de "dupla velocidade" nos EAU. Enquanto globalmente os países enfrentam gastos cautelosos devido à inflação, as categorias de produtos premium e econômicos estão crescendo nos EAU.

O mercado de bens de consumo rápido (FMCG) expandiu 7,7%. Especialmente produtos alimentícios premium, bens de bem-estar e ofertas baseadas em experiência mostraram crescimento notável. Ao mesmo tempo, as categorias de produtos acessíveis também cresceram mais de 20%, indicando que os consumidores estão se tornando mais conscientes e tomam decisões diferentes dependendo da categoria do produto. Um dia podem comprar tecnologia premium, e no outro, um item básico mais barato.

Essa flexibilidade na tomada de decisão do consumidor apresenta um desafio significativo para marcas e fabricantes: focar em um único grupo-alvo não é mais suficiente. Um portfólio diferenciado e em várias camadas é necessário para atender simultaneamente aos consumidores sensíveis a preços e àqueles que buscam qualidade.

Decisões Tecnológicas e Demanda por Durabilidade

O mercado de tecnologia e bens de consumo duráveis também mostrou crescimento significativo, com um aumento de 6,9%. Produtos de tecnologia premium cresceram 7,5%, intermediários 6% e produtos mais baratos 3,6%. Portanto, os consumidores dos EAU estão dispostos a pensar a longo prazo quando se trata, por exemplo, de telefones, eletrodomésticos ou laptops — mesmo que economizem conscientemente em outras categorias.

O Alvorecer do Comércio Omni-Channel

O setor de varejo dos EAU opera cada vez mais no modelo "omni-channel". De acordo com dados da NielsenIQ, enquanto as vendas tradicionais em loja ainda dominam, a participação do comércio eletrônico no mercado de FMCG atingiu 11,9% — uma das mais altas da região. Para bens de tecnologia e duráveis, as vendas online já excedem um terço.

Essa tendência não só muda os hábitos de compra, mas também o mercado imobiliário. Mais "dark stores", centros micrologísticos e espaços de varejo multifuncionais são necessários e funcionam simultaneamente como showrooms e pontos de retirada. Os compradores esperam que o que veem online possa ser retirado imediatamente — seja em uma loja de shopping ou via aplicativo móvel.

O Novo Rosto do Imobiliário de Varejo

De acordo com uma análise da Deloitte, o mercado de varejo de Dubai está passando por uma transformação significativa. Entre 2025 e 2027, espera-se que as vendas totais no varejo cresçam 6%, impulsionadas não apenas pelo crescimento populacional e revitalização do turismo, mas também por novos tipos de experiências de compra e modelos de vendas híbridos.

O papel das lojas físicas está mudando: não se trata apenas de posicionamento de produtos, elas estão se tornando espaços de comunicação de marca. Os visitantes querem se conectar com a marca, experimentar produtos e buscar experiências — algo que o espaço online não pode fornecer. Isso leva à criação de novos tipos de espaços de varejo onde o comércio se mistura com cultura, estilo de vida e entretenimento.

Além disso, a sustentabilidade está se tornando cada vez mais importante: edifícios com certificação LEED, sistemas eficientes em termos de energia e soluções verdes estão se tornando expectativas básicas. Essa resposta não apenas atende às demandas do consumidor, mas também se alinha com as metas nacionais de sustentabilidade dos EAU.

Imobiliário Logístico: A Nova Estrela do Investimento

Além do setor de varejo, o desenvolvimento do imobiliário logístico explodiu. A demanda por armazéns e centros de distribuição — principalmente devido ao aumento do comércio eletrônico — aumentou dramaticamente.

Três fatores moldam esse processo:

1. Entrega de última milha — os armazéns estão sendo localizados mais próximos dos centros urbanos (por exemplo, Al Quoz, Dubai South, Jebel Ali) para garantir entregas rápidas.

2. Expansão de centros de distribuição — grandes players como Amazon e Noon estão continuamente expandindo suas capacidades.

3. Inovação tecnológica — armazéns modernos já empregam inteligência artificial e sistemas automatizados para auxiliar nas operações.

Os desenvolvedores estão respondendo a essas necessidades criando propriedades que podem suportar armazenamento a frio, classificação rápida e manuseio de produtos em alta densidade. Essas instalações se tornaram não apenas ferramentas logísticas, mas alvos de investimento.

Imobiliário Residencial: Estável e Forte

De acordo com dados da Deloitte, o ímpeto do mercado imobiliário residencial de Dubai não diminuiu. Em 2024, o preço médio por pé quadrado aumentou 20%, alcançando 1.597 dirhams. As vendas representaram 44% no mercado secundário, indicando fortalecimento da confiança de investidores e residentes.

Os rendimentos de aluguel também aumentaram, atingindo 6,7%. Áreas como Dubailand, Meydan e International City experimentaram aumentos de preços de aluguel de 39–46% anualmente. A demanda continua alta para comunidades de vilas voltadas para famílias, casas geminadas e projetos de habitação de longo prazo.

O Nascimento de um Novo Mapa Econômico

Os dados da NielsenIQ e da Deloitte mostram claramente que a economia dos EAU não opera mais por modelos antigos. Não se trata de um mercado movendo-se em uma única direção, mas de um ecossistema em camadas, rapidamente adaptável e moldado pelas decisões dos consumidores.

A demanda por produtos premium está crescendo, enquanto a acessibilidade permanece chave. As compras online tornaram-se comuns e o mercado imobiliário logístico cresceu em uma nova indústria. Os formatos de varejo estão se tornando experiências, enquanto o mercado imobiliário residencial está se desenvolvendo constantemente.

O futuro dos EAU é moldado não por tendências macroeconômicas ou imitação internacional, mas por aqueles que vivem, compram, clicam, pedem e escolhem aqui todos os dias. Para desenvolvedores imobiliários, investidores e prestadores de serviços, isso não é um desafio, mas uma oportunidade: acompanhar um novo tipo de consumidor que é mais rápido, mais consciente e mais influente do que nunca.

(Fonte: O último relatório da NielsenIQ.)