Manutenção de Imóveis em Dubai: Quem Paga?

Quem é Responsável pela Manutenção ao Alugar Imóveis em Dubai?

Para aqueles que vivem e trabalham em Dubai, uma das dúvidas mais comuns sobre o aluguel de imóveis é quem é responsável pelo trabalho de manutenção: o inquilino ou o proprietário? Embora a resposta seja relativamente clara do ponto de vista legal, na prática, muitas vezes leva a mal-entendidos e disputas, especialmente se o contrato de aluguel não regular claramente as responsabilidades de manutenção. Vamos examinar mais de perto o que a legislação atual de Dubai diz sobre isso e como proceder na prática.

Lei Relevante: Lei Nº 26/2007

No Emirado de Dubai, a relação entre proprietários e inquilinos é regida pela Lei Nº 26/2007, que estipula que, como regra geral, o proprietário é responsável pela manutenção do imóvel. Essa obrigação refere-se especificamente a falhas, danos e irregularidades que impeçam o inquilino de usar o imóvel conforme pretendido.

O Artigo 16 da lei afirma:

"Na ausência de um acordo alternativo, o proprietário será responsável por manter o imóvel, bem como corrigir quaisquer falhas que atrapalhem o uso pretendido pelo inquilino."

Isso significa que o proprietário (locador) é obrigado a manter e reparar sistemas principais—como ar condicionado, encanamentos, redes elétricas, janelas e portas—desde que essas falhas não tenham sido causadas pelo inquilino.

A Questão da Pequena Manutenção

Na prática, no entanto, muitas vezes surge que o proprietário insiste que o inquilino cuide de tarefas de "pequena" manutenção—como trocar lâmpadas, consertar uma torneira pingando ou desentupir um dreno. Isso é frequentemente estipulado no contrato de aluguel.

A lei também aborda essa questão: de acordo com o Artigo 19, o inquilino é obrigado a usar a propriedade de uma "maneira de bom pai de família" e a cuidar dela como se fosse sua. Além disso:

"O inquilino é obrigado a realizar os reparos acordados ou que são costumeiramente de sua responsabilidade."

Com base nisso, reparos menores—se costumam ser responsabilidade do inquilino—podem ser transferidos, especialmente se houver uma disposição específica no contrato.

O Que Qualifica como Reparo "Menor"?

Não existe uma lista precisamente definida na legislação, mas geralmente, isso inclui:

Troca de lâmpadas, baterias

Conserto de vedação de torneiras

Desobstruir bloqueios se o problema não for no sistema principal

Substituição de interruptores de parede

É importante notar, no entanto, que falhas em sistemas de utilidades, como uma falha no ar condicionado central ou um estouro de tubulação principal de água, não se enquadram nessa categoria e permanecem de responsabilidade do proprietário.

E Se o Inquilino Consertar a Falha?

De acordo com a lei, o inquilino só pode realizar qualquer manutenção ou reparo com a permissão por escrito do proprietário, especialmente se envolver a alteração da estrutura ou dos sistemas do imóvel. Além disso, se o trabalho exigir um alvará, a aprovação das autoridades relevantes também deve ser obtida.

Isso é especialmente importante se o inquilino, por exemplo:

Quiser substituir o ar condicionado

Quiser reformar o banheiro

Quiser derrubar ou construir uma parede

O Artigo 19 afirma claramente:

"O inquilino não pode fazer quaisquer alterações ou executar qualquer manutenção no imóvel sem o consentimento do proprietário e a obtenção das aprovações necessárias das autoridades."

O Que Acontece em Caso de Disputa?

Se surgir uma disputa entre o inquilino e o proprietário sobre responsabilidades de manutenção, a questão pode ser levada ao Centro de Solução de Disputas de Aluguel de Dubai. Esta autoridade é responsável por tomar decisões em tais disputas—tipicamente com base no texto do contrato de aluguel e nas leis vigentes.

É importante que o inquilino documente as falhas e notifique o proprietário por escrito (de preferência por e-mail ou WhatsApp), de preferência com fotos e datas. Se o proprietário não responder, isso fortalece a posição do inquilino perante a autoridade.

Conclusão: O Que Cada Parte Deveria Fazer?

As leis de aluguel de Dubai fundamentalmente protegem o inquilino quando se trata de manutenção. A regra básica é que o proprietário é responsável por todos os reparos e manutenção que impeçam o uso pretendido e não sejam culpa do inquilino.

O inquilino, por outro lado, é responsável pelo uso adequado e justo do imóvel, bem como pela execução de tarefas de manutenção menores e cotidianas—mas apenas se estas estiverem estipuladas no contrato, ou se geralmente esperadas.

O mais importante: sempre ter um contrato de aluguel claro e detalhado que regule explicitamente as responsabilidades de manutenção. Isso é importante não apenas para evitar disputas desagradáveis, mas também para fornecer proteção legal para ambas as partes.

(Fonte do artigo: Baseado na Lei de Aluguel de Dubai.)