Crescimento e desafios no mercado imobiliário de Abu Dhabi

O mercado de aluguel de Abu Dhabi, no segundo trimestre de 2025, claramente embarcou em um caminho de crescimento, mas não da maneira usual. Cada vez mais inquilinos na cidade estão decidindo estender seus contratos de aluguel atuais em vez de se mudarem para uma nova propriedade — e os motivos para isso são bastante compreensíveis. Tarifas de aluguel em alta, preços elevados de novos apartamentos e os custos associados à mudança estão levando muitos a permanecerem em suas casas atuais.

De acordo com novos dados do consultor imobiliário internacional JLL, a taxa de renovação de contratos de aluguel atingiu 65,7% no segundo trimestre de 2025, acima dos 61,6% do ano anterior. Isso representa um aumento de 16,6% nas renovações, enquanto o volume de novos contratos de aluguel diminuiu em 2,1%.

Os custos de mudança estão segurando os inquilinos.

O mercado habitacional de Abu Dhabi passou por uma transformação significativa ao longo do último ano. Enquanto novos empreendimentos oferecem serviços de última geração e oportunidades de vida modernas, seu preço é muitas vezes alto demais para a maioria dos inquilinos. Segundo a JLL, as tarifas de aluguel para apartamentos subiram 13,9% e para vilas 4,7% nos últimos 12 meses. Esses números são particularmente instigantes em uma cidade onde o mercado de aluguel desempenha um papel crucial a longo prazo.

Mudar-se não é custoso apenas por conta do aluguel mais alto. Os inquilinos precisam considerar os custos de realocação, limpeza, estabelecimento de novas conexões de utilidade e, em muitos casos, aquisição de novos móveis. Todos esses fatores contribuem para que mais pessoas optem por permanecer — mesmo quando sua casa atual não oferece o mesmo padrão dos novos empreendimentos.

A demanda por apartamentos modernos está crescendo, mas nem todos podem arcar com eles.

Novos projetos — como as Residências Fahid Beach, Waldorf Astoria Residences Yas ou o St. Regis Al Maryah Island — são voltados para o segmento de luxo da cidade. Essas propriedades têm localizações excelentes, serviços de primeira linha e espaços comunitários exclusivos que são claramente atraentes para aqueles que buscam um padrão de vida mais elevado.

A demanda por esses apartamentos permanece significativa, mas, devido aos preços, muitos locatários só podem sonhar com eles. De acordo com dados da JLL, o custo médio por metro quadrado para novos apartamentos atingiu 15.182 dirhams, enquanto para vilas foi em torno de 17.845 dirhams. Esses preços excedem significativamente o orçamento médio dos inquilinos.

Crescimento significativo do estoque habitacional, mas estabilidade de preços não é esperada.

No segundo trimestre de 2025, o estoque habitacional de Abu Dhabi cresceu em aproximadamente 3.400 novas unidades, chegando a 292.000 unidades. Até o fim do ano, espera-se a entrega de mais 10.400 apartamentos, representando um crescimento forte do lado da oferta.

As previsões para os próximos cinco anos indicam cerca de 70.000 novas unidades habitacionais entrando no mercado. Isso pode ajudar a moderar os preços a longo prazo, mas com base na proporção atual de oferta e demanda, estagnação ou redução de preços não é uma expectativa realista no momento.

O mercado de vendas também cresceu, especialmente no segmento secundário.

Não é apenas o mercado de aluguel que mostra crescimento em Abu Dhabi. A atividade no mercado habitacional secundário também é notável: o volume de vendas aumentou 32,6% em comparação com o mesmo período do ano passado. Embora as transações planejadas continuem a dominar o mercado, o crescimento no segmento secundário indica que muitos compradores preferem propriedades já prontas para morar.

Os preços de venda ajustaram-se de acordo. Os preços dos apartamentos subiram 14,4%, enquanto as vilas tiveram um aumento de 11,1% no segundo trimestre. Essa tendência impacta não apenas propriedades premium, mas também casas de médio porte, intensificando a pressão no lado do aluguel.

O crescimento populacional mantém a demanda viva.

O ambiente macroeconômico positivo e o crescimento contínuo da população continuam a suportar a expansão do mercado imobiliário. Segundo analistas da CBRE, o maior aumento nas tarifas de aluguel foi observado ao redor da Ilha Yas no segundo trimestre de 2025, mas aumentos de preços foram notáveis em toda a cidade.

Essa tendência parece sustentada devido ao influxo de novos profissionais, famílias e investidores. No entanto, é precisamente esse crescimento dinâmico que prende mais inquilinos existentes em seus antigos apartamentos — já que a disposição para pagar dos novos entrantes impulsiona os preços para cima, tornando a renovação de contratos não uma opção, mas um compromisso forçado para os inquilinos atuais.

Resumo

Em meados de 2025, o mercado habitacional de Abu Dhabi entrou numa nova era. Os inquilinos consideram não apenas os preços, mas também a qualidade de vida, serviços e oportunidades futuras. Mudar-se não é mais apenas uma decisão, mas também uma questão financeira e estratégica. Novos apartamentos são tentadores, mas devido às suas tarifas de aluguel e custos associados, muitos preferem permanecer onde estão acostumados ao ambiente e onde os custos ainda são administráveis. Tudo isso sugere uma mudança de longo prazo na mentalidade dos inquilinos em Abu Dhabi em direção a compromissos racionais e decisões conscientes.

(O artigo é baseado em pesquisa da agência imobiliária global JLL.)