Bolha Imobiliária em Dubai à Vista?

O Mercado Imobiliário de Dubai está à Beira de uma Bolha? A Situação É Mais Complexa do Que Parece

De acordo com o Índice Global de Bolha Imobiliária 2025 do UBS, Dubai foi categorizado como "alto risco", indicando que alcançou um nível onde a chance estatística de uma bolha no mercado imobiliário estourar aumentou. Essa avaliação naturalmente levanta preocupações para aqueles que já investiram no mercado imobiliário do emirado ou estão contemplando sua primeira compra. No entanto, a realidade é muito mais complexa.

O que Significa Risco de Bolha?

Uma bolha imobiliária se forma quando os preços se desconectam dos fundamentos econômicos, como salários, taxas de aluguel ou equilíbrio entre oferta e demanda, com compras sendo motivadas principalmente pela expectativa de valorização futura. Em tais situações, se o sentimento dos compradores mudar subitamente ou se o mercado sofrer um choque externo, os preços podem cair rapidamente e de forma dramática.

O UBS sugere que já existem sinais disso ocorrendo no mercado de Dubai: os preços mostraram crescimento de dois dígitos desde meados de 2023 e aumentaram quase 50% ao longo de cinco anos. Embora as taxas de aluguel também tenham subido, recentemente, o ritmo do crescimento dos preços superou os aumentos de aluguel, um sinal clássico de superaquecimento.

Especialistas Locais Veem Diferente

Enquanto os números podem parecer alarmantes por si sós, especialistas locais afirmam que fundamentos estáveis estão por trás deles. Por exemplo, a população de Dubai cresceu quase 15% desde 2020 e ultrapassou 4 milhões em agosto de 2024—dois anos antes do previsto. Esse crescimento dinâmico naturalmente gera uma demanda robusta no mercado imobiliário.

Até 2026, espera-se que a população da cidade aumente em mais 180.000, enquanto previsões sugerem que entre 45.000 e 96.000 novas propriedades serão entregues. Supondo dois habitantes por domicílio, as proporções de oferta e demanda podem permanecer sustentáveis. Além disso, a emissão de cerca de 50.000 novas licenças de negócios anualmente indica uma tendência de crescimento econômico saudável.

Como Dubai é Diferente de Outras Cidades?

De acordo com o índice UBS, cidades como Miami, Tóquio ou Zurique atualmente carregam um risco de bolha ainda maior do que Dubai. Em Miami, por exemplo, os preços também subiram quase 50% ao longo de cinco anos, mas o crescimento do aluguel e da renda ficou atrás dos preços. Em Tóquio, a moeda fraca e os investimentos estrangeiros estão elevando os preços, enquanto em Zurique, as taxas de juros muito baixas e a forte demanda estrangeira aqueceram o mercado.

Dubai, no entanto, é única de várias maneiras. O mercado é aberto com poucas regulamentações—não há imposto sobre compradores estrangeiros ou teto de aluguel. Isso permite que a oferta responda de forma flexível às mudanças na demanda. Os rendimentos de aluguel permanecem atraentes, especialmente em comparação com outras cidades globais.

Composição dos Investidores e Novas Tendências

Compradores à vista estão se tornando cada vez mais proeminentes no mercado, reduzindo a vulnerabilidade a choques do mercado de crédito. Além disso, a composição dos compradores é diversificada: não são apenas locais ou investidores regionais comprando, mas indivíduos ricos da Europa, Índia, Rússia e África buscando um porto seguro e estável de valor, ao invés de ambientes domésticos geopoliticamente instáveis.

Novas formas de investimento também surgiram no mercado: residências de marca de luxo, desenvolvimentos à beira-mar e até mesmo propriedades de propriedade fracionada tokenizada. Esses fatores atraem novos tipos de investidores que planejam a longo prazo.

Riscos a Considerar

Apesar dessas vantagens, Dubai não é invencível. As rendas não acompanharam os aumentos de preços imobiliários, o que, a longo prazo, reduz a acessibilidade e pode restringir a demanda local. Atualmente, o impulso do mercado depende fortemente da confiança dos investidores estrangeiros—se essa confiança diminuir, por exemplo, devido a uma queda nos preços do petróleo ou novas tensões geopolíticas, a demanda pode cair abruptamente.

Outro sinal de alerta é o aumento nos alvarás de construção: o volume está se aproximando dos níveis de 2017, quando a oferta excessiva do mercado imobiliário levou a uma queda significativa. Tal superconstrução sempre resultou em correções de preços na história de Dubai.

Além disso, a psicologia do mercado desempenha um papel crucial: se os compradores acreditarem que os preços não estão mais subindo, a demanda pode cair instantaneamente. Isso é especialmente verdadeiro para uma cidade que muda rapidamente como Dubai.

Conclusão

Embora o alerta do UBS seja sério, não significa que o mercado imobiliário de Dubai esteja inevitavelmente enfrentando colapso. Os fundamentos da cidade—aumento da população, atividade empresarial, base de investidores diversificada—estão atualmente fortes. No entanto, o ritmo dos aumentos dos preços tem sido rápido demais recentemente, e se as condições externas mudarem, a reação do mercado pode ser potente.

A pergunta chave para os próximos anos será se a oferta pode acompanhar a demanda sustentável e se o sentimento dos investidores permanecerá positivo. Aqueles que estão entrando no mercado agora devem considerar não apenas os preços atuais, mas também pesar cuidadosamente as tendências e riscos de longo prazo. Dubai já provou sua capacidade de adaptação repetidas vezes—mas, junto com flexibilidade, um planejamento cuidadoso é indispensável.

(Fonte do artigo com base no índice 2025 do UBS.)